执着追求 勇开先河

      李胜来于1993年起从事物业管理工作，曾先后担任上海万科房地产公司行政主管、物业管理部经理；上海金马房地产公司物业管理部经理。1996年6月，进入上实置业集团（上海）公司，组建了上实物业管理公司，并先后担任公司董事、总经理、董事长。上实物业成立16年来，在李胜来同志的领导下，实现了连续16年管理规模、品牌声誉、经营业绩、员工收入四个方面的持续提升，公司由最初的仅有一个项目、名不见经传的开发商下属配套服务企业，发展壮大成为管业面积突破1000万平方米、在业内享有较高声誉的“全国百强企业”。2013年4月，李胜来被评为全国住房城乡建设系统劳动模范。

一、见解独到，敢于创新

      作为国内最早的一批物业管理行业从业者，李胜来始终坚持“理论与实践相结合，境外与本土相结合”的管理运作原则，通过学习借鉴境外先进经验和理念，并与本土实际情况相结合，不断坚持管理服务创新实践，其具有前瞻性的独到见解，被业内誉为“行业风向标”。

      从上实物业公司承接的第一个管理项目起，李胜来就一直坚持推行“酬金制”核算模式。当时，在国内业界普遍反对和贬斥“酬金制”的环境下，他顶住了来自各方面的压力，尽力说服相关方接受和支持“酬金制”，确保了公司在管项目基本上都采用“酬金制”。近年来，随着运营成本的不断上升，“酬金制”优势凸显，也越来越被业界普遍接受。

      2002年，在当时行业不成熟、法规不健全的背景下，他在瑞南新苑小区创造性地提出居委会、业委会、物业公司“三位一体”的管理模式，借助第三方的介入来平衡和协调物业管理中遇到的矛盾和问题，取得了很好的效果。目前，很多物业服务企业和小区都学习了这一模式，有些还发展为“四位一体”甚至“六位一体”，受到了上海市房地主管部门和行业协会的高度评价。

      2006年，考虑到我国物业管理的发展水平还比较低，市场上很难找到专业水准和诚信经营都能满足需求的专业服务商，李胜来在公司内开创性地推行“内部分包”形式，也成为业界的一个创新举措。他在公司内部设立工程、保洁、绿化、秩序维护等专业条线，类公司化运作，各个管理处的专业服务分包给公司的专业条线来做。这样，既保证了专业水准，又可以资源共享，提高集约化程度，还加强了相互间的监督，起到了很好的效果。

      2008年的“玉佛城事件”，李胜来同志顶住来自各方的压力，积极抗争，维护企业和行业的尊严，最终在终审判决中赢得了胜利。《中国物业管理》、《上海物业管理》、《上海房地产时报》等多家媒体在醒目版面通栏报道，并称“玉佛城事件” 正本清源是物业管理企业维权的经典案例。在当年召开的中物协二届二次理事单位全体会议上，李胜来作为大会唯一企业代表，就公司在“玉佛城事件”问题上依法维权的案例作了主题发言。中物协谢家谨会长在大会上对上实物业在“玉佛城”的做法给予了充分肯定和赞赏。

      2011年，针对“群租扰民”这一社会顽疾。李胜来提出“疏堵结合”的治理新模式，并在“天恒名城”小区进行试点，通过联手当地街道、居委、业委、房办、警署等相关单位，制定了“堵、管、梳、理”的各项具体措施，经过一年多的治理，小区的群租现象得到了明显的改善。他提出“让外来务工人员成为新上海人”的理念，组织小区内的外来务工人员成立志愿者服务队，融洽了外来人员与小区居民的关系，使得小区氛围更加和谐。另外，在他的倡导下，上实物业还在小区开展了“合租房”业务，通过标准化的统一装修和租赁，即满足了外来务工人员廉价住房的需求，又确保了出租屋的各类安全隐患，受到了外来务工人员的普遍欢迎。

      除此之外，由他设计的不坐班区域会计制，既节省成本又提高效率；由他主持设计的三个小区会所和两个商务楼食堂的经营，也是业界推介的成功案例。

另外，李胜来还是一名学者型的领导。他是国家劳动和社会保障部《物业管理职业资格培训教程》主审，《物业管理事务手册》副主编，上海师范大学物业管理专业兼职教授。在《上海物业管理》、《中国物业管理》和《房地产时报》等专业报刊上发表专业论文几十余篇，对业界产生了一定影响，他独到的理论观点，正在被实践所印证并获得越来越多业界人士的认同。2008年，上实物业被《中国物业管理》和《城市开发》两家杂志社联合授予“物业管理理论研究创新奖”。2009年4月，李胜来同志作为“开讲第一人”在上海市物业管理行业协会CEO讲座授课。

二、身先士卒，执着追求

      为了确保每个管理项目的良好管理品质和社会声誉，李胜来都会参与项目管理方案的制订，对于重要项目，他则会主持管理方案的制订，并在日常运作中直接分管这些项目。

上实大厦、玉佛城和瑞南新苑三个项目的第一任管理处项目经理都是由他担任，这三个项目都先后获得了全国物业管理优秀示范大厦/小区的称号。国内第一高楼——上海环球金融中心，是由他主持与日方业主方接洽和商务谈判，并负责组建物业管理处，设计总包方案，并一直分管现场的日常运作。经过多年的不懈努力，日方业主方逐渐由当初对上实物业的怀疑到目前的认可和信任，按照李胜来的话“在环球，我们从没有地位的童养媳开始，逐步做的了正牌媳妇，最终我们还要成为当家媳妇”。

      为了做好世界500强企业——华为公司在上海的华为研发中心的管理服务，李胜来亲自带队到华为总部参观学习和深入沟通，并主持物业管理处的筹建，直到现场管理服务完全理顺。在华为集团最近两次的考核评比中，上实物业都名列前茅。在最新一轮的物业服务招投标中，上实物业再次以高分顺利续签项目合同，并开始承接研发中心最为核心的工程管理业务。

      另外，他还主持了沪上唯一“国”字号博物馆——中国航海博物馆物业管理方案的编制，并担当了招投标时的主答辩人。经过三年多的运行，中国航海博物馆物业服务已经成为博物馆类物业管理项目的典范，受到了业界的普遍认可，2012年，该管理项目被评为“全国现场管理星级评价五星级现场”。

      2010年上海世博会期间，他直接主持编写投标书和带队进行接洽和谈判，最终公司中标了世博会最大永久性单体建筑——世博轴。世博轴不仅体量大、设备复杂，而且还是全天候、全开放项目，又集餐饮、商业、参观者服务、休闲等于一体，中段还设有安检出入口，地下空间与地铁联通，管理难度很大。为了确保顺利完成世博重任，李胜来亲自挂帅，坐镇现场协调指挥，提出“全身心投入、全方位合作、全过程保障、全为了服务”的“全物业，大管家”服务理念，带领管理处全体员工奋战在世博服务一线，开创出了 “移动指示牌”、“文明观博引导员”、“小蜜蜂”、“卫生间变脸”、“保洁六件宝”等各类服务新举措，有效应对了大客流下的各项服务保障工作。他每天奋战在现场，出主意、抓落实，几乎废寝忘食，被员工称为：“铁人”。在他的身先士卒下，世博轴管理处员工都养成了见到垃圾“捡一下”，遇到垃圾车“推一把”的主人翁意识。在他的带领下，世博轴管理处以优质的服务得到了各级领导和各方游客的称赞，世博会结束后，世博局将唯一一个“优秀物业服务企业”的奖项颁给了上实物业。李胜来本人也获得了上海市政府颁发的“五一劳动奖章”和“世博工作优秀个人”称号。

三、业绩突出，广泛认同

      在李胜来的主导下，上实物业公司始终坚持市场化运作，在做好集团开发物业项目的服务外，公司还积极开拓社会市场，承接其它房地产开发商开发的物业项目。目前，公司80%的项目是通过市场竞标取得，其中有美国、日本、新加坡、泰国、台湾等国家和地区开发商在境内的开发项目，成为上海业界承接外资项目最多的中资企业。另外，目前在公司在管的各类物业形态中，都有硬件高档和管理服务一流的标志性项目。包括：境内竖着最高楼——上海环球金融中心、横着最长楼——上海华为研发中心、上海唯一“国”字号博物馆——中国航海博物馆以及芜湖市政府综合行政办公大楼——芜湖市政务文化中心等。

在他领导下，上实物业公司取得了“全国物业企业综合实力百强”、 “上海市模范集体”、“上海市质量金奖”、“上海名牌服务”、“文明单位”、“诚信承诺AAA企业”等诸多荣誉。

因李胜来同志在物业管理行业中所做的贡献和取得成就，他在2011年当选为上海市物业管理行业协会副会长，2012年当选徐汇区人大代表。（作者系上海上实物业管理有限公司行政企划部经理）

李胜来主要荣誉

全国住房城乡建设系统劳动模范

中国物业管理行业楷模

上海市五一劳动奖章

上海世博工作优秀个人

世博先锋一线行动优秀组织者